Jak zarabiać na podnajmie mieszkań?

W ostatnich latach inwestycje w nieruchomości cieszą się szczególną popularnością wśród inwestorów prywatnych. Osoby, które nie posiadają środków na kupno mieszkania, wcale nie muszą rezygnować z tego sposobu zarobku – alternatywą dla niego jest podnajem mieszkań. Na nim również można zarobić sporą kwotę w ciągu roku.

Czym jest podnajem mieszkań?

Zasada jest prosta – inwestor wynajmuje atrakcyjną nieruchomość (przykładowo mieszkania w Krakowie gethome.pl), a następnie podnajmuje ją innym osobom. Różnica między czynszami stanowi jego zarobek. Wielu inwestorów słysząc o tym, jak funkcjonuje podnajem, uznaje zyski za niewielkie. Nie jest to jednak do końca prawda – istnieje kilka sprytnych sposobów, dzięki którym można nawet kilkukrotnie zwiększyć stopę zwrotu. Najlepsi potrafią zarobić kilkanaście tysięcy rocznie.

Formalna strona podnajmu mieszkań

Od strony formalnej podnajem mieszkań regulują dwie ustawy – Kodeks cywilny i ustawa o ochronie praw lokatorskich. Inwestor podpisuje umowę z właścicielem mieszkania, a następnie z poszczególnymi zainteresowanymi osobami.

Dla każdego inwestora bardzo ważną informacją jest, że nie będzie on mógł podnajmować mieszkania bez zgody jego właściciela. W przeciwnym razie można spodziewać się sporych problemów. Prawo chroni właścicieli nieruchomości w takich sytuacjach – mogą oni wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 2 pkt. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Podnajem mieszkania – od czego zacząć?

Podstawową kwestią jest znalezienie odpowiedniego mieszkania. Wytrawni inwestorzy mają swoje sposoby. Według wielu z nich mieszkania rokujące na spory zarobek wyróżniają się pewnymi cechami. Należą do nich:

duża powierzchnia

Mieszkania 4-, 5- czy 6-pokojowe cieszą się bardzo małym zainteresowaniem wśród najemców. Powodem są oczywiście wysokie koszty. Dla inwestora chcącego czerpać zysk z podnajmu duża powierzchnia to atut – zamiast podnajmować całe mieszkanie, może on oferować pojedyncze pokoje. Czasem wystarczy niewielki remont, by z dużego mieszkania stworzyć np. niewielki hostel czy typowe mieszkanie studenckie – ten model sprawdza się zwłaszcza w dużych miastach;

zły stan techniczny

Na portalach ogłoszeniowych nie brakuje ofert wynajmu lokali, które wymagają gruntownego remontu. Takie nieruchomości mają duży potencjał. Po pierwsze można je wynająć za niewielkie pieniądze, po drugie można je dostosować pod prowadzoną działalność. Dodatkowo właściciele takich mieszkań nie mają dużego wyboru – często to właśnie inwestor mający w planach podnajmem jest jedyną osobą odpowiadającą na ogłoszenie;

odpowiednia lokalizacja

Każde mieszkanie wynajmowane z myślą o dalszym podnajmie powinno znajdować się w atrakcyjnej lokalizacji. Szczególnie istotne jest, by znajdowało się blisko przystanków komunikacji miejskiej, uczelni lub zakładów pracy. Doświadczeni inwestorzy najchętniej wynajmują mieszkania w dużych miastach, gdyż wiedzą, że to właśnie tam najszybciej znajdą lokatorów zainteresowanych albo całym mieszkaniem, albo jednym z dostępnych pomieszczeń.

Kalkulacja kosztów, długoterminowa umowa i OC

Inwestowanie w nieruchomości nie polega wyłącznie na kupnie lub wynajęciu i następnie podnajęciu mieszkania. To prosty sposób, by popaść w poważne tarapaty, również finansowe. Szczególnie osoby planujące remont lub nawet drobne odświeżenie wynajętego mieszkania i wstawienie do niego mebli powinny wykonać kosztorys, a następnie określić swój przybliżony zysk. Zależy on od kilku czynników, w tym umiejętności prowadzenia negocjacji (zarówno z właścicielem mieszkania, jak i podnajemcą) oraz długości umowy.

Najlepiej, by sama umowa była długoterminowa, z możliwością dalszego przedłużenia. W przeciwnym razie może się okazać, że nakłady poniesione na remont lokalu nie zwrócą się. Przyda się także ubezpieczenie OC – w razie pożaru czy zniszczeń nie będzie trzeba odpowiadać finansowo przed właścicielem mieszkania. O tym zabezpieczeniu warto pamiętać – w przeciwnym razie straty mogą być liczone w dziesiątkach tysięcy złotych.

Podnajem mieszkania a działalność gospodarcza i oszczędności

Dla inwestorów podnajem mieszkań to biznes – w ten sposób mogą oni sobie zapewnić dodatkowy dochód, może to być też ich główne źródło utrzymania. W ten sam sposób tę działalność postrzegają urzędnicy. By nie narażać się na postępowanie karno-skarbowe, inwestor musi założyć działalność gospodarczą – nie ma tu żadnych wyjątków. Przy podnajmowaniu tylko jednego mieszkania z powodzeniem wystarczy jednoosobowa działalność gospodarcza. W okresie późniejszym, gdy działalność się rozwinie, warto przemyśleć założenie spółki – to sposób, by zabezpieczyć swój prywatny majątek.

Przed rozpoczęciem inwestowania w podnajem warto też zadbać o zaplecze finansowe. Mimo dobrej lokalizacji może się okazać, że na pierwszych lokatorów trzeba będzie trochę poczekać. W takiej sytuacji przydadzą się oszczędności. Z tego powodu jeszcze przed podpisaniem umowy warto ustalić z właścicielem mieszkania niższy czynsz za takie miesiące.