Nieruchomości
   
Artykuł NIEWIDOCZNY dla użytkowników
Data: 30.05.2017 11:02


Czego spodziewać się po rocznym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej?

Przeglądaj zdjęcia ->
Czego spodziewać się po rocznym zebraniu wspólnoty mieszkaniowej?
Anna Winter, Kierownik oddziału Wrocław/Zarządca Nieruchomości Integrum Management

Zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną jest zobligowany przepisami ustawy o własności lokali do zwołania, przynajmniej raz w roku, zebrania ogółu właścicieli. 

Zwołując zebranie zarząd/zarządca musi pamiętać, iż kluczową kwestią jest odpowiednie poinformowanie właścicieli o terminie zebrania. Odpowiednie czyli, jak nakazuje ustawa o własności lokali: pisemne, terminowe (najpóźniej na 7 dni przed zebraniem) oraz o odpowiedniej zawartości merytorycznej (porządek obrad oraz projekty uchwał, które zostaną poddane pod głosowanie). Zebranie roczne jest kluczowe dla życia wspólnoty mieszkaniowej z kilku względów. 

Zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej można porównać do zebrania udziałowców w firmie. Na zebraniu podejmuje się istotne dla funkcjonowania budynku decyzje.

Tak jak w przypadku udziałowców w  firmie, we Wspólnocie co roku zatwierdza się sprawozdaniez działalności zarządu w tym sprawozdanie finansowe oraz udziela się absolutorium dla zarządu Wspólnoty. Co to w praktyce oznacza? Zatwierdzenie sprawozdania nie jest niczym innym jak zaakceptowaniem pracy zarządu oraz wydatków jakie zostały poniesione w poprzednim roku obrachunkowym. 

Ustala się budżet na bieżący rok – na podstawie przygotowanego przez zarząd/zarządcę planu gospodarczego. Powinien on odzwierciedlać poniesione przez Wspólnotę koszty w roku poprzednim z założeniem rezerwy na nieprzewidziane wydatki.

Podczas zebrania Wspólnoty podejmowane są również decyzje związane z remontami lub modernizacjami które Wspólnota powinna wykonać w celu utrzymania budynku w stanie niepogorszonym.

Istnieje również możliwość zwołania zebrania częściej tj. w razie potrzeby (w praktyce ta opcja  wykorzystywana jest w sytuacjach, w których zarząd/zarządca chce przekazać właścicielom jakieś istotne/szczególne ustalenia w sprawie wzbudzającej duże zainteresowanie oraz kiedy dla dalszych działań wymagana jest, wyrażona w formie uchwały, decyzja współwłaścicieli), a także na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. 

Niedopełnienie obowiązku zwołania zebrania przez zarząd/zarządcę może skutkować szeroko idącymi konsekwencjami prawnymi. W przypadku niedotrzymania terminu zwołania zebrania przez zarząd Wspólnoty, takie zebranie zwołać może każdy ze współwłaścicieli nieruchomości. 

Sposoby zbierania głosów pod uchwałami

Pierwszą, podstawową formą głosowania we wspólnocie jest oddanie głosu „za” bądź „przeciw” na samym zebraniu rocznym. Siła głosu odpowiada wielkości udziału w nieruchomości. Istnieje możliwość zmiany sposobu głosowania – zgodnie z zasadą „jeden właściciel – jeden głos”. Wprowadzenie tej zasady możliwe jest w opisanych przez prawo sytuacjach, tj. w określonej sprawie, o ile właściciele tak postanowili w umowie lub podjęli uchwałą wyrażoną większością głosów. Głosowanie według tej zasady jest również przewidziane w przypadku, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo gdy większość udziałów skupiona jest w rękach jednego właściciela. Wówczas, na żądanie właścicieli lokali posiadających co najmniej 1/5 głosów, wprowadzona zostaje zasada „jeden na jeden”. W jej duchu często głosuje się w budynkach, w których lokale mają podobny metraż. 

Drugim sposobem zbierania podpisów pod uchwałami jest tryb obiegowy, czyli w drodze indywidualnego zbierania głosów, który jest następstwem  braku kworum na zebraniu. Zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali, w trybie obiegowym głosy zbierane mogą być tylko przez zarząd. W praktyce zdarza się jednak, że głosy zbierane są przez administratorów lub samych właścicieli lokali. Zgodnie z prawem, są to jednak osoby nieuprawnione.

Administrator może być uprawniony do samodzielnego zbierania głosów tylko wówczas, gdy wynika to z upoważnienia lub zawartej z nim umowy o pełnieniu obowiązków – tłumaczy Anna Winter, Kierownik oddziału Wrocław/Zarządca Nieruchomości Integrum Management. Należy też brać pod uwagę, że uchwała, pod którą zbierano głosy przez osoby nieuprawnione, może zostać uchylona przez sąd. Warunkiem jednak jest wykazanie, że zbieranie głosów przez osoby nieuprawnione miało wpływ na treść uchwał, o czym mówi wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 roku sygn. IV CK 543/0 – dodaje Anna Winter. 

O podjętej w trybie obiegowym uchwale, właściciele lokali muszą zostać powiadomieni na piśmie. Ustawa o własności lokali nie podaje konkretnego terminu, jednak w drodze analogii z art. 30 tej samej Ustawy, zasadne jest, aby odbyło się to w ciągu 7 dni od dnia przyjęcia uchwały. 

Co dalej z uchwałą?

Po przegłosowaniu, uchwała wchodzi w życie. Należy jednak pamiętać, iż właścicielom przysługuje 6 tygodniowy termin na zaskarżenie uchwały do sądu, którego bieg liczony jest od dnia podjęcia uchwały na zebraniu rocznym lub, jeśli została ona przegłosowana w trybie obiegowym, od dnia powiadomienia go o jej treści. Wnosząc powództwo do sądu właściciel winien wykazać iż uchwała: jest niezgodna  z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bądź też uchwała narusza jego interes prawny.

Uchwała, pomimo zaskarżenia podlega wykonaniu, pod warunkiem, że sąd nie wyda postanowienia o wstrzymaniu jej wykonania, do czasu zakończenia sprawy.

Zebrania wspólnot podtrzymują sąsiedzką więź

Choć często może nam się zdawać, że zebrania  wspólnoty niepotrzebnie zabierają nasz czas, warto jednak w nich uczestniczyć. Na zebraniu nie tylko decydujemy o losach naszej  wspólnoty, a także jej rozwoju,  ale i dzielimy się i dyskutujemy o  swoich spostrzeżeniach na temat „życia” nieruchomości. A co najważniejsze  – poprzez uczestnictwo w zebraniach wspólnoty, podtrzymujemy dobre relacje z sąsiadami. A warto je pielęgnować, ponieważ nigdy nie wiadomo, kiedy może przydać nam się sąsiedzka pomoc.  


Zaloguj się jako Użytkownik aby móc dodawać komentarze.

Artykuły z tagiem:nieruchomosci

Rewaloryzacja zabytkowego folwarku w Chorowicach

Konsekwencja inwestorów oraz wierność architektów wobec doktryny konserwatorskiej honoruje dziś na wejściu biało-niebieska tabliczka z inskrypcją – zabytek chroniony prawem. Tym razem jednak stanowi ona również świadectwo walki o ocalenie cząstki Małopolskiego dziedzictwa, kultury i tożsamości regionu. – Dawid Hajok

więcej

Wykańczamy mieszkanie – jak mądrze wydać pieniądze?

Zakup i urządzenie mieszkania to poważna inwestycja. Wszyscy chcemy, by było “ładnie i wygodnie”, jednak nie zawsze wiemy, jak uzyskać ten efekt. Tym bardziej, jeśli dysponujemy ograniczonym budżetem. Na czym można, a na czym nie warto oszczędzać urządzając mieszkanie? Zapytaliśmy o to architektkę Idę Mikołajską, współwłaścicielkę pracowni MIKOŁAJSKAstudio z Krakowa.

więcej

Laureaci konkursu o projekcie osiedla na Zakrzowie

Główne idee urbanistyczne BE DDJM dotyczą zapewnienia możliwie największego komfortu dla każdego mieszkańca, w każdym mieszkaniu. Podstawą jest, aby wszystko było dostępne, połączone w przyjazne społeczności, gdzie każdy ma blisko do terenów zielonych. Przyjęta intensywność zabudowy łączy cechy zabudowy śródmiejskiej z cechami charakterystycznymi dla przedmieść.

więcej

Wyniki konkursu Mieszkanie Plus na wrocławskim Zakrzowie

Krakowska pracownia BE DDJM Architekci to laureat pierwszej nagrody w konkursie architektoniczno- urbanistycznym na koncepcję zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej pomiędzy ulicami Zatorską i Odolanowską we Wrocławiu. - Jestem przekonany, że konkurs, który rozstrzygnęliśmy przejdzie do historii polskich konkursów i polskiej urbanistyki. Nie tylko z powodu warunków, w których go rozstrzygaliśmy – podkreślił architekt Zbigniew Maćków.

więcej

on-line od Armstrong – baza wiedzy

Firma Armstrong, jeden z największych producentów akustycznych sufitów podwieszanych, uruchomiła bazę wiedzy z zakresu akustyki wnętrz i technicznych aspektów instalacji sufitów. Platforma www.tech-armstrong.com.pl powstała, by wesprzeć architektów, projektantów i ekipy budowlane w czasie pracy z domu. Znajdują się tam informacje techniczne, zdjęcia obiektów referencyjnych, filmy montażowe i wszelkiego rodzaju materiały pomocne w pracy specjalistów aranżacji wnętrz.

więcej

Projekt pracowni B2Studio "Mieszkanie Plus" we Wrocławiu

Niespełna 1,5 km od Rynku Głównego Starego Miasta we Wrocławiu, przy ul. Kolejowej, powstanie osiedle na ponad 450 mieszkań. Architekci z pracowni B2Studio zadbali, aby mieszkania były ergonomiczne i ustawne, tak aby zaspokajały potrzeby przyszłych najemców. Już w 3 kwartale tego roku planowane jest złożenie wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.

więcej

Małe, ale przestronne. Dobry projekt zdziała cuda!

Czy dwupokojowe mieszkanie o powierzchni nieco ponad 40 m kw. może zapewniać maksymalną wygodę domownikom, a jednocześnie wydawać się przestronne? Owszem. Pod warunkiem jednak, że układ pomieszczeń będzie mądrze zaplanowany, miejsce dobrze wykorzystane, a wnętrza sensownie zaaranżowane.

więcej

Dom na urwisku

Pejzaż okolic Bielańsko-Tynieckiego Parku Krajobrazowego tworzy jednorodzinna zabudowa mieszkalna z dachami dwuspadowymi. To wynik zapisów lokalnego prawa, które narzuca zachowanie tradycyjnej formy domów o niskiej intensywności zabudowy. W tym kontekście architekt Przemysław Olczyk, właściciel biura Mobius Architekci podjął się próby realizacji nowoczesnego, podmiejskiego domu o powierzchni 860 m kw.

więcej

. Wróć do listy tematów
dowload... czekaj ...
dowload...
dowload...
Co czytają inni: Zobacz więcej
dowload...

R E K L A M A

Ta witryna używa plików cookies, aby zapewnić użytkownikom maksymalny komfort przeglądania. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.

Przez dalsze aktywne korzystanie z naszego Serwisu (scrollowanie, zamknięcie komunikatu, kliknięcie na elementy na stronie poza komunikatem) bez zmian ustawień w zakresie prywatności, wyrażasz zgodę na przetwarzanie danych osobowych przez Gamma Media bedącego wydawcą portalu infoArchitekta.pl. Dane przechowywane w celach marketingowych i statystycznych. Dane użytkowników gromadzone są anonimowo. Akceptuj";